（税）海外からの不動産投資
海外の投資家（法人を想定）が日本の不動産に投資する場合、日本で各種税金が課される。
どのような形態で日本の不動産に投資するかによって、日本の税務上の取扱いが異なることになる。
海外投資家が直接不動産（不動産を信託財産とする信託受益権含む）に投資するほか、実務上は、特定目的会社（ＴＭＫ）や匿名組合（ＴＫ）を通じて投資することがある。
なお、投資法人を活用したＪリートは、投資口（株式）が小口化され、多数の投資家に保有されているのが典型的なため、ここでは省略する。
以下では、投資形態別に、主要な税目の課税上の取扱いについて、概観する。
外国法人は、国内に恒久的施設（一定の拠点）を持たないことを前提とする。
これは、外国法人は、自ら不動産の管理運営をせず、管理運営業務を管理会社に委託することにより、国内に恒久的施設を持たないようにしていることが多いからである。
なお、不動産自体がＰＥになるかという論点もあり、この点は別途検討を要する。
１、外国法人が不動産に直接投資
２、外国法人がＴＭＫを通じて投資
３、外国法人がＴＫを通じて投資
１、外国法人が不動産に直接投資
外国法人が日本の不動産に投資する場合、直接所有するケースと、不動産を信託財産とする信託受益権を所有するケースがある。
後述するように、登録免許税、不動産取得税（不動産）の問題から、後者を選択するケースが多い。
不動産を直接所有するケースも、信託受益権を所有するケースも、通常は源泉所得税・法人税の課税関係は変わらない（信託受益権を受益者等課税信託とすることが通常）。
１−１−１、賃料
外国法人が日本の不動産の賃借人から受け取る賃料については、原則として２０％の所得税が課されることとなっている。
そのため、賃料を支払う側は、賃料の２０％を源泉徴収して、翌月１０日までに税務署に納付する必要がある。
ただし、個人が一定の居住用不動産に関して外国法人に支払う賃料については、源泉所得税が免除されている。
外国法人が受け取る不動産の賃料は、上記の通り所得税が源泉徴収されているが、同時に法人税の課税対象となる（源泉所得税は法人税から控除できる）。
賃料が課税所得計算上、益金に算入される一方、不動産の減価償却費や管理費等の経費は損金に算入されることとなり、益金と損金を相殺したネットの所得金額に対して法人税が課される。
なお、不動産投資のために借り入れた借入金に係る支払利子も、損金に算入される場合があり、借入金を外国法人の親会社から行っている場合には過少資本税制の検討も必要である。
法人税の税率は、原則として３０％である。
ただし、外国法人が中小法人等に該当する場合には、一定以下の所得金額について軽減税率の適用がある（中小法人等に該当するかの判定に当たっては、本店の資本金を円換算して判定する）。
なお、ネットの所得金額がマイナスの場合には、繰越欠損金として取り扱われ、向こう７年間繰り越して、益金と相殺することが可能である。
賃料の２０％はグロスで源泉徴収される一方、法人税はネットの所得に対して３０％で課されるため、多くの場合、外国法人の申告は還付申告となる。
１−１−２、売却益
外国法人が日本の不動産を売却した場合、売却対価については、原則として１０％の所得税が課されることとなっている。
そのため、不動産の買い手は、購入対価の１０％を源泉徴収して、翌月１０日までに税務署に納付する必要がある。
ただし、個人が一定の居住用不動産に関して外国法人に支払う購入対価については、源泉所得税が免除されている。
外国法人が受け取る不動産の売却対価は、上記の通り所得税が源泉徴収されているが、不動産の売却損益は同時に法人税の課税対象となる（源泉所得税は法人税から控除できる）。
不動産の売却損益は、売却対価から売却不動産の簿価を差し引いて求められ、仲介手数料その他売却に関連する経費は損金に算入されることとなり、益金と損金を相殺したネットの所得金額に対して法人税が課される。
法人税の税率、中小法人等の取扱い、繰越欠損金、源泉所得税の取扱いは、「１−１−１、賃料」と同様である。
売却対価の１０％はグロスで源泉徴収される一方、法人税はネットの所得に対して３０％で課されるため、多くの場合、外国法人の申告は還付申告となる。
なお、法人税の申告において、売却損益と「１−１−１、賃料」に係る所得は合算され、内国法人と同様、事業年度終了後、２ヶ月以内（延長あり）に申告納付する必要がある（）。
１−１−※、不動産自体がＰＥになるか
１−２、消費税
日本の不動産の譲渡・貸付については、原則として消費税が課される。
これは、日本に恒久的施設を持たない外国法人であっても同様である。
ただし、土地の譲渡、住居の貸付については、消費税が非課税となっており、消費税が課されないこととなっている。
そのため、住居以外の不動産に係る賃料、建物・備品等の譲渡については消費税がかかり、住居に係る賃料、土地の譲渡については消費税がかからないという整理になる。
ある取引について消費税がかかるか否かは上記の通りだが、外国法人が消費税を申告納付する義務があるか否かは、内国法人と同様、基準期間の課税売上高や届出等によって、課税事業者となるか、免税事業者となるかによる。
外国法人がはじめて日本の不動産に投資する場合、過去に日本に関連する投資を行っていない場合には、当該外国法人の資本金が１０００万円以上である場合を除き、原則として免税事業者になる。
しかし、不動産投資に関して消費税をもっとも多く支払うのは、当初の建物を購入した段階である。
外国法人が建物の購入対価にかかる消費税の還付を受けたい場合には、課税事業者となっておく必要がある。
そこで、以下では、課税事業者、免税事業者という切り口で、不動産投資に係る消費税の取扱いを整理する。
１−２−１、課税事業者の場合
１−２−２、免税事業者の場合
１−３、登録免許税、不動産取得税
２、外国法人がＴＭＫを通じて投資
３、外国法人がＴＫを通じて投資
